Soll ich meinen Kindern meine Immobilie mit Nießbrauch übertragen oder lieber verkaufen?

Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf ein Kind übertragen möchte, steht oft vor der Frage: Schenkung mit Nießbrauch oder Verkauf in Raten? Beide Wege haben rechtliche, steuerliche und familiäre Vor- und Nachteile.

1. Ausgangslage

Häufig wollen Eltern eine ihnen gehörende Immobilie zu Lebzeiten auf eines von mehreren Kindern übertragen. Den Übertragungsvertrag muss ein Notar beurkunden. In der Praxis kommen vor allem die folgenden beiden Gestaltungswege vor:

a) Die Eltern schenken dem Kind die Immobilie gegen Vorbehalt eines Nutzungsrechts. Das Kind braucht kein Geld an die Eltern zu zahlen. Die Eltern haben über das Nutzungsrecht weiter Zugriff auf die Immobilie. Wenn sich die Eltern einen Nießbrauch vorbehalten, dürfen sie selbst kostenlos in der Immobilie wohnen oder diese vermieten. Die Mieterträge stehen den Eltern zu.

b) Die Eltern verkaufen dem Kind die Immobilie. Im Gegenzug muss das Kind den Kaufpreis in monatlichen Raten an die Eltern zahlen (sog. Verkäuferdarlehen). Das Kind vermietet sodann die Immobilie an die Eltern. Infolgedessen müssen die Eltern monatliche Mietzahlungen an das Kind leisten. Damit haben die Eltern einen monatlichen Zahlungsanspruch gegen das Kind (Darlehen) und das Kind hat seinerseits einen monatlichen Zahlungsanspruch gegen die Eltern (Miete). Soweit sich die Zahlungsansprüche decken, können die Beteiligten sie gegeneinander aufrechnen. Es fließt dann gar kein Geld. Das Kind braucht insoweit keine Finanzierung bei einer Bank aufzunehmen.

2. Vor- und Nachteile

Beide Gestaltungswege haben verschiedene erbrechtliche, sozialrechtliche und steuerliche Vor- und Nachteile, die die Beteiligten abwägen müssen. Die nachfolgende Tabelle stellt sie überblicksartig dar. In jedem Fall sollten sich die Beteiligten dazu von einem Notar und Steuerberater beraten lassen.

Übertragung mit Nießbrauch	Verkauf gegen Zahlung in Raten
Verteilung der Nutzungen, Kosten und Lasten der Immobilie	Die Eltern behalten wirtschaftlich den Zugriff auf die Immobilie. Sie ziehen die Mieten, sind aber auch für alle Kosten und Lasten verantwortlich. Fällt ein Mieter aus, tragen sie das Risiko.	Das Kind zieht alle Nutzungen aus der Immobilie. Es trägt auch alle Kosten und Lasten. Es ist selbst Vermieter und muss sich um die Erträge kümmern.
Absicherung der Eltern	Durch den Nießbrauch und ein zusätzliches Rückforderungsrecht sind die Eltern davor geschützt, dass ein Gläubiger, Insolvenzverwalter oder Betreuer des Kindes auf die Immobilie zugreifen will.	Die Eltern haben nur einen einfachen Mietvertrag mit dem Kind. Ein Gläubiger, Insolvenzverwalter oder Betreuer des Kindes wird den Mietvertrag wahrscheinlich beenden. Dann stehen die Eltern auf der Straße. Sie sollten sich daher durch ein Wohnungsrecht zum Mietvertrag absichern. Zur Absicherung des Darlehens können sie zusätzlich eine Hypothek ins Grundbuch eintragen lassen.
Zugriff des Sozialamtes	Nach Ablauf von zehn Jahren ab der Schenkung kann das Sozialamt nicht mehr verlangen, dass die Eltern die Immobilie für ihre Pflegekosten einsetzen.	Wenn der Erwerber einen Kaufpreis für den vollen Wert der Immobilie tatsächlich bezahlt, handelt es sich nicht um eine Schenkung. Infolgedessen kann das Sozialamt nicht auf die Immobilie zugreifen. Es greift auf das gesamter Geldvermögen der Eltern zu.
Pflichtteilsansprüche eines anderen Kindes	Ein weiteres Kind der Eltern kann ggf. wegen der Schenkung einen Pflichtteilsanspruch geltend machen. Der Wert des Nießbrauchs wird meist vom Wert der Schenkung abgezogen.	Wenn der Erwerber einen Kaufpreis für den vollen Wert der Immobilie tatsächlich bezahlt bzw. mit der Miete verrechnet, handelt es sich nicht um eine Schenkung. Das enterbte Kind kann nur bzgl. des vorhandenen Geldvermögens der Eltern den Pflichtteil geltend machen.
Grunderwerbsteuer	Fällt nicht an, wenn Eltern Immobilieneigentum auf ein Kind übertragen, § 3 Nr. 6 GrEStG.
Schenkungs- und Erbschaftssteuer	Der sog. Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Schenkung abgezogen. Je jünger der Schenker ist, desto höher ist der Kapitalwert des Nießbrauchs und desto weniger Schenkungsteuer fällt an. Zudem hat jedes Kind pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro alle zehn Jahre.	Soweit der Käufer den Kaufpreis tatsächlich zahlt, ist es keine Schenkung. Nur soweit das Kind nichts für den Erhalt der Immobilie zahlt oder die Zahlungspflicht nachträglich entfällt (etwa wegen Versterbens der Eltern), kann Schenkungsteuer anfallen.
Einkommenssteuer	Der Nießbraucher muss die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Er kann Aufwendungen für Abschreibungen (AfA) fortführen. Der Beschenkte zahlt insoweit keine Einkommensteuer, weil er keine Einnahmen hat.	Der Verkäufer muss ggf. Einkommensteuer auf die Raten und Zinsen zahlen. Der Käufer kann die Zahlungen der Raten und Zinsen als Betriebsausgaben oder alternativ als Werbungskosten geltend machen. Außerdem müsse alle Parteien auf die 10-Jahres-Frist für sog. Spekulationsgeschäfte achten.