Ich will eine Immobilie kaufen oder verkaufen: Worauf muss ich rechtlich achten?

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der bedeutsamsten Entscheidungen ihres Lebens. Dementsprechend sorgfältig sollte sich Verkäufer und Käufer auf den Kaufprozess vorbereiten. Wir stellen die wichtigsten rechtlichen Themen vor.

1. Rechte im Grundbuch

Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse an einer Immobilie. Im sog. Bestandsverzeichnis wird das Grundstück oder die Wohnungseigentumseinheit anhand der katastermäßigen Bezeichnung dargestellt.

In Abt. I des Grundbuchs steht der aktuelle Eigentümer der Immobilie. Sofern der Verkäufer die Immobilie geerbt hat, ist möglicherweise noch der verstorbene Voreigentümer eingetragen. Der Erbe muss das Grundbuch dann mittels Erbscheins oder notarieller Verfügung von Todes wegen berichtigen lassen.

Häufig enthält die Abt. II ein Nutzungsrecht für eine fremde Person, z.B. ein Wegerecht oder eine Verpflichtung, bestimme bauliche Maßnahmen zu unterlassen. Solche Rechte können den Wert der Immobilie mindern. Die zugrundeliegenden Vereinbarungen erhalten die Kaufvertragsparteien bei dem Notar, der sie seinerzeit beurkundet hat. Ansonsten kann auch das Grundbuchamt eine Kopie zur Verfügung stellen.

In Abt. III des Grundbuchs stehen die Gläubiger von Zahlungsansprüchen, die durch Grundpfandrechte gesichert sind. Wichtig sind vor allem Hypotheken und Grundschulden. Sie geben dem Inhaber das Recht, die Immobilie zwangsweise versteigern zu lassen. Diese will der Käufer i.d.R. nicht übernehmen, daher müssen sie gelöscht werden. In den allermeisten Fällen sind Gläubiger Banken, die dem Verkäufer einst ein Darlehen gewährt haben. Sie erteilen die Löschungsunterlagen i.d.R. gegen Zahlung von Geld aus dem Kaufpreis.

2. Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen

Es gibt Belastungen der Immobilie, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Beispielsweise kann einem Nachbarn ein Notwegerecht zustehen, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Daneben gibt es diverse staatliche Belastungen:

a) Eine Baulast kann die Nutzung des Grundstücks einschränken. Ein typisches Beispiel ist die Abstandsflächenbaulast: Der Nachbar des Kaufgrundstücks hat nah an die Grundstücksgrenze gebaut. Aus Gründen des Brandschutzes und der Privatsphäre muss der Eigentümer des Kaufgrundstücks bei der Bebauung des Kaufgrundstücks einen bestimmen Abstand zum Nachbargrundstück einhalten. Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis.

b) Zahlt der Eigentümer des Kaufgrundstücks Erschließungskosten (für Straßenbau, Kanalisation) und/oder die Grundsteuer nicht, lasten die Zahlungspflichten auf dem Grundstück. Mit dem Verkauf gehen sie auf den neuen Eigentümer über, d.h. der Staat kann den Käufer für die Zahlung der Geldschuld in Anspruch nehmen. Käufer und Verkäufer sollten daher unbedingt klären, ob noch Zahlungspflichten gegenüber dem Staat offen sind.

c) Das Kaufgrundstück kann aufgrund von Altlasten kontaminiert sein. Die zuständige Bodenschutzbehörde könnte nach dem Verkauf den Käufer dazu zwingen, die Altlasten auf seine Kosten beseitigen zu lasten. Dies kann teuer werden. Daher sollten Käufer und Verkäufer klären, welche Altlasten bestehen. Hierüber gibt das Altlastenkataster Auskunft.

d) Das Kaufobjekt kann in der Denkmalliste als Denkmal eingetragen sein. Mit dem Denkmalschutz gehen bestimmte bauliche Auflagen einher. Zugleich kann er steuerliche Vorteile auslösen (Denkmalschutz-AfA).

3. Erschließung

Bisweilen muss der Eigentümer des Kaufgrundstücks einen Teil des Nachbargrundstücks mitbenutzen, um auf sein Grundstück zu gelangen und/oder an die öffentlichen Netze angeschlossen zu sein. In einem solchen Fall sollten die Kaufvertragsparteien unbedingt prüfen, ob im Grundbuch des Nachbargrundstücks Mitbenutzungsrechte (v.a. Wegerecht, Kanalleitungsrecht) eingetragen sind. Fehlen diese, sollten sie mit dem Nachbarn über die Bestellung einer Grunddienstbarkeit sprechen.

4. Baugenehmigung

Sollte es für das Gebäude keine Baugenehmigung geben, könnte die zuständige Bauaufsichtsbehörde möglicherweise dessen Abriss erzwingen. Liegt eine Baugenehmigung vor, ergibt sich daraus, welche baulichen Maßnahmen der Käufer als künftiger Eigentümer noch vornehmen darf. Es ist daher wichtig, die Baugenehmigung zu prüfen.

5. Vermietung

Das Grundstück oder die Eigentumswohnung kann vermietet sein. Der Käufer muss den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter übernehmen. Zwar kann er nach Eigentumsumschreibung wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies kann aber erhebliche Zeit dauern und Streit mit dem Mieter provozieren. Darüber hinaus steht bei Verkauf von Wohnungseigentum dem Mieter möglicherweise ein Vorkaufsrecht zu, d.h. er könnte selbst die Einheit kaufen. Aus diesem Grund müssen sich Käufer und Verkäufer die bestehenden Mietverhältnisse genau ansehen.

6. Energie

Der Käufer muss nach Erwerb der Immobilie möglicherweise sehr zeit- und kostenintensive energetische Maßnahmen am dem Kaufgegenstand durchführen (lassen). Welche Maßnahmen dies im Einzelnen sind, hängt von dem konkreten Objekt und dessen Energieträger ab. Die Kaufvertragsparteien sollten daher den Energieausweis prüfen und ggf. Auskunft bei einem Energieberater einholen.

Sofern es eine Fotovoltaikanlage auf dem Objekt gibt, sollten Käufer und Verkäufer klären, welche Verträge es zur Einspeisung ins Netz gibt. Bei größeren Einspeisungen fällt der Verkäufer ggf. nicht mehr unter die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung. Dann können besondere steuerliche Folgen entstehen.

7. Gebäudeversicherung

Beim Verkauf eines Hausgrundstücks sollte der Käufer prüfen, welche Gebäudeversicherung besteht.

8. Beschlüsse der Wohnungseigentümer

Der Erwerber einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit sollte unbedingt Einsicht in die Beschlusssammlung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer nehmen. Denn aus der Beschlusssammlung lässt sich erkennen, welche Maßnahmen bereits beschlossen wurden und mit welchen Kosten wahrscheinlich zu rechnen ist. Eine etwaig beschlossene Sonderumlage muss ggf. der Käufer als neuer Wohnungseigentümer tragen.