Lebensgefährten erwerben eine Immobilie zusammen: Was müssen wir beachten?
· Martin Konstantin Thelen
Unverheiratete Paare, die gemeinsam eine Immobilie erwerben, riskieren ungewollte Schenkungsteuer, hohe Kosten bei Trennung und Erbschaftskonflikte. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bietet flexible Lösungen: keine Schenkung bei ungleicher Tilgung, geringere Kosten und Schutz vor Teilungsversteigerung. Frühzeitige Beratung durch Notar empfohlen.
Häufig erwerben unverheiratete Partner Grundbesitz zu gleichen Miteigentumsanteilen (50:50). Ein solcher Erwerb kann erhebliche rechtliche Nachteile bergen, die die Lebensgefährten bedenken sollten. Insbesondere kann es sich anbieten, den Grundbesitz in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu erwerben.
1. Ungewollte Schenkung
Wer zu gleichen Miteigentumsanteilen erwirbt, muss auch zu gleichen Teilen das Darlehen zur Finanzierung der Anschaffung der Immobilie bei der Bank tilgen. Häufig tilgt ein Partner aber weniger oder gar nicht, vor allem wenn hauptsächlich dieser Partner Kinder großzieht. Übernimmt deswegen der weiter voll berufstätige Partner die gesamte Tilgung, liegt darin eine Schenkung an den Partner. Infolgedessen kann Schenkungsteuer beim nicht tilgenden Partner anfallen! Dagegen können die Erwerber an einer GbR mit beweglichen Quoten beteiligt sein, die ihren Tilgungsleistungen entsprechen. Dann liegt keine Schenkung vor.
2. Notar- und Grundbuchkosten
Will einer der Miteigentümer später Alleineigentümer der Immobilie werden (etwa bei einer Trennung), muss er die Hälfte der Immobilie dem anderen Miteigentümer abkaufen. Dabei fallen Notar und Grundbuchkosten an. Dagegen kann ein Personengesellschafter formfrei (!) und damit kostenfrei seinen Anteil an der GbR den anderen Gesellschafter verkaufen und abtreten.
3. Grunderwerbsteuer
Sind Miteigentümer nicht in gerader Linie miteinander verwandt oder miteinander verheiratet, fällt für den Verkauf des Miteigentumsanteils unter ihnen Grunderwerbsteuer an. Beträgt der Kaufpreis für den Miteigentumsanteil z.B. 200.000 Euro, fällt in NRW eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5% = 13.000 Euro an! Bei einem Erwerb in GbR und späterem Verkauf des GbR-Anteils lässt sich die Grunderwerbsteuer bei geschickter Gestaltung erheblich reduzieren.
4. Erbfolge
Verstirbt ein Miteigentümer, vererbt er seinen Miteigentumsanteil zwingend an seine Erben. Bei unverheirateten Paaren erben nach dem Gesetz vorrangig die eigenen Kinder, sonst die Eltern oder die Geschwister des Verstorbenen. Mit diesen muss sich der andere Miteigentümer auseinandersetzen. Das kann zu massiven Konflikte führen. Dagegen kann der GbR-Vertrag regeln, ob und falls ja welche Personen den GbR-Anteil erben können. Unliebsame Erben erlangen dann keinen Zugriff auf die Immobilie.
5. Versteigerung
Jeder Miteigentümer einer Immobilie kann jederzeit die Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie beantragen. Er braucht dafür keine Klage zu erheben. Insbesondere bei einer Trennung von Lebensgefährten droht dem weiter in der Immobilie lebenden Lebensgefährten der plötzliche Rauswurf. Bei einer GbR kann dagegen keine Teilungsversteigerung stattfinden.
Unverheiratete Paare sollten daher beim Immobilienkauf darüber sprechen, wer von ihnen wie viel in die Immobilie investieren wird und bei einer Trennung zurückbekommen wird. Falls Sie eine GbR in Betracht ziehen, sollten sie frühzeitig mit Notar und finanzierender Bank Kontakt aufnehmen, um die Details abzustimmen. Falls Sie keine GbR gründen wollten, sollten sie jedenfalls Vereinbarungen für den Fall von Trennung und Verkauf miteinander treffen. Hierzu kann der Notar beraten.