Wir haben eine Immobilie geerbt, die wir nun verkaufen möchten. Wie läuft der Prozess ab?
· Martin Konstantin Thelen
Der Verkauf einer geerbten Immobilie bringt neben den üblichen Anforderungen eines Immobilienkaufs auch besondere erbrechtliche Fragen mit sich. Erfahren Sie, welche Schritte Miterben beachten sollten – vom Erbnachweis über die Grundbuchberichtigung bis zur Verteilung des Kaufpreises.
Häufig will keiner der Miterben einer Immobilie diese selbst bewohnen. Dann verkaufen die Miterben die Immobilie an eine außenstehende Person. In einem solchen Fall müssen die Kaufvertragsparteien neben den allgemeinen Aspekten eines Kaufvertrages (vgl. Blogpost vom 12.05.2026) einige erbrechtliche Besonderheiten beachten.
1. Erbnachweis erforderlich
Damit die Miterben die Nachlassimmobilie wirksam an den Käufer verkaufen können, müssen sie ihre Erbfolge nach dem verstorbenen Grundstückseigentümer („Erblasser“) nachweisen. Wenn der Erblasser kein Testament oder nur ein handschriftliches Testament hinterließ, müssen die Miterben die Erbfolge durch einen Erbschein nachweisen. Diesen können sie über einen Notar beim Nachlassgericht beantragen. Sofern der Erblasser ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterließ, ersetzt diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts grundsätzlich den Erbschein. Infolgedessen können die Miterben sofort ihre Erbfolge nachweisen.
Bisweilen liegt der Erbschein noch nicht vor, wenn die Miterben mit dem Käufer den Kaufvertrag abschließen wollen. In einem solchen Fall kann der Notar den Erbscheinsantrag und den Kaufvertrag nacheinander beurkunden. Der Kaufvertrag kann unter die aufschiebende Bedingung gestellt werden, dass das Nachlassgericht den Erbschein erteilen wird.
2. Grundbuch berichtigen lassen
Sobald der Erbschein oder ein anderer tauglicher Erbnachweis den Miterben vorliegt, können und sollten sie das Grundbuch auf die Miterben berichtigen lassen. Infolge der Berichtigung darf sich der Käufer grundsätzlich darauf verlassen, dass die verkaufenden Miterben die Eigentümer der Immobilie sind. Falls der Verkauf sehr zeitnah nach dem Erbfall stattfindet, kann auch der Notar im Kaufvertrag die Grundbuchberichtigung gegenüber dem Grundbuchamt vorsehen.
3. Kaufpreis aufteilen
Für den Verkauf der Immobilie erhalten die Miterben einen Kaufpreis. Dieser fällt seinerseits in den Nachlass. Infolgedessen müssen sich die Miterben über die Verteilung des Kaufpreises untereinander einigen. Diese Auseinandersetzung braucht der Notar nicht zu beurkunden; sie würde zusätzlich Kosten auslösen. Die Miterben sollten daher im Kaufvertrag möglichst ein Konto der Erbengemeinschaft als Empfangskonto für die Kaufpreiszahlung angeben. In einer separaten schriftlichen Vereinbarung legen die Miterben dann fest, wer von dem Kaufpreis welche Anteile auf welches Konto ausgezahlt erhält.
4. Sonderfall: Testamentsvollstreckung ist angeordnet
Sollte der verstorbene Grundstückseigentümer Testamentsvollstreckung angeordnet haben, ergeben sich einige rechtliche Besonderheiten. Anstelle des betroffenen Erben muss der Testamentsvollstreckung den Kaufvertrag abschließen. Der Testamentsvollstrecker muss zum Verkehrswert verkaufen, er darf nichts verschenken. Idealerweise stimmen alle Miterben dem Verkauf vorsorglich zu. Der Testamentsvollstrecker weist seine Stellung durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis oder eine sog. Amtsannahmebescheinigung des Nachlassgerichts nach. Dieser Nachweis sollte bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages vorliegen. Es reicht nicht aus, dass das Nachlassgericht nur bestätigt, dass die Annahmeerklärung des Testamentsvollstreckers bei ihm eingegangen ist.