Was ist eine Baulast und warum ist sie wichtig?

1. Definition

Baulasten spielen eine wichtige Rolle für die Frage, inwieweit ein Grundstück bebaut werden kann. Nach der gesetzlichen Definition ist eine Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde (häufig der Landkreis) zu einem über die gesetzlichen Pflichten hinausgehenden Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichten (vgl. § 85 Abs. 1 BauO NRW).

2. Entstehung und Bestand

Die Baulast entsteht, indem der Eigentümer eines Grundstücks sie zur Eintragung im Baulastenverzeichnis bewilligt. Das Baulastenverzeichnis ist ein eigenes Verzeichnis, welches neben dem Grundbuch existiert. Der Notar kann es nicht einfach aufrufen, sondern der Eigentümer muss eine Anfrage bei der Bauaufsicht stellen. Die Bauaufsichtsbehörde kann jederzeit durch Verzicht die Baulast zum Erlöschen bringen. Bei einem Grundstücksverkauf empfehlen wir, Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen.

3. Inhalte

Baulasten können verschiedene Inhalte haben. In der Praxis kommen am häufigsten die drei folgenden Inhalte vor:

a) Abstandsflächen-Baulast: Der Nachbar baut auf seinem Grundstück ein Gebäude nah an die Grundstücksgrenze. Er hält damit nicht die gesetzlich vorgegebene Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze ein. Der Mindestabstand in NRW beträgt 3 Meter. Damit verstößt das Gebäude des Nachbarn gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben. Die Bauaufsicht könnte dagegen vorgehen. Der Nachbar will dies natürlich vermeiden. Deswegen fragt er an, ob der Eigentümer des anderen Grundstücks eine größere Abstandsfläche auf seinem Grundstück zur Grundstücksgrenze akzeptiert. Der Eigentümer muss dazu eine Baulast im Baulastenverzeichnis zulasten seines Grundstücks eintragen lassen. Infolgedessen kann der Eigentümer nicht mehr auf der betroffenen Fläche bauen. Das kann den Wert seines Grundstücks erheblich mindern!

b) Vereinigungsbaulast: Es gibt mehrere kleine Flurstücke. Auf einem der Flurstücke steht ein Gebäude. Dieses hält die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück nicht ein. Nur zusammen erfüllen die kleinen Flurstücke die baurechtlichen Vorgaben. Der Eigentümer der Flurstücke verpflichtet sich gegenüber der Bauaufsicht, die Flurstücke immer als ein Grundstück zu behandeln, sie also quasi zu einem Grundstück zu vereinigen. Infolgedessen kann er ein einzelnes Flurstück nicht einzeln veräußern.

c) Stellplatz-Baulast: Auf einem Grundstück steht ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit. Die Bauaufsicht befürchtet, dass auf der öffentlichen Straße nicht genügend Stellplätze für anfahrende PKW von Bewohnern bzw. Besuchern zur Verfügung stehen. Daher muss sich der Eigentümer des bebauten Grundstücks verpflichten, auf seinem Grundstück hinreichend viele Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Die betroffenen Flächen kann er nicht anderweitig bebauen. Andernfalls riskiert er, die Baugenehmigung zu verlieren.

d) Überfahrt-Baulast: Ein Grundstück liegt derart weit weg von der öffentlichen Straße, dass dessen Eigentümer das davor liegende Nachbargrundstück benutzen muss, um zur Straße zu gelangen. Damit ist die Erschließung des Hinterleger-Grundstücks nicht gesichert. Infolgedessen kann es nicht bebaut werden. Um die Erschließung zu sichern, lässt der Eigentümer des vorderliegenden Grundstücks eine Baulast eintragen, welche dem Eigentümer des Hinterleger-Grundstücks die Überfahrt über sein Grundstück gestattet.

4. Abgrenzung zur Dienstbarkeit

Baulasten und Dienstbarkeiten sind nicht dasselbe! Insbesondere beim Verkauf eines Grundstücks unterliegen die Parteien häufig dem Irrtum, der Eigentümer des verkauften Grundstücks sei durch eine Baulast hinreichend gesichert. Dieser Irrtum kann dem neuen Eigentümer teuer zu stehen kommen.

In zwei aktuellen Entscheidungen arbeitet der BGH heraus, dass die Baulast keine Wirkungen zwischen den Nachbarn entfaltet: Weder begründet eine Überfahrt-Baulast ein Wegerecht zugunsten des Eigentümers des Hinterleger-Grundstücks (BGH, Urteil vom 24.1.2025 – V ZR 51/24, NJW-RR 2025, 396). Noch kann ein Nachbar gem. § 242 BGB verlangen, dass der mit der Baulast belastete Grundstückseigentümer die Nutzung durch den Nachbarn gemäß der (Überfahr-)Baulast duldet (BGH, Urteil vom 27. Juni 2025 - V ZR 150/24). Nur eine Dienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) verleiht dem Nachbarn ein zivilrechtliches Recht gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des mit der Baulast belasteten Grundstücks. Banken prüfen dieses Recht genau, wenn es um die Finanzierung für den Kauf einer Immobilie geht. Daher sollten die Kaufvertragsparteien immer Baulasten und Grundbuchstand prüfen. Sodann sollten sie mit dem Notar erörtern, ob eine Dienstbarkeit zulasten des mit der Baulast belasteten Grundstücks bestellt werden soll und kann.